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背山瞰海话港城
一个地方的房价形成原因是多方面因素长期积累的结果：基本上是短期看信贷和货币支持；中期看土地财政；长期看人口流动。连云港辖内各地的信贷和货币政策，土地财政基本一致，所以房价因素里，基本是长期人口流动带来的结果，各地区具体情况解读如下：
1、新浦主城区。新浦主城区房价领跑连云港（乃至苏北五市），具体原因是“规划定局，学区引领”的结果。新浦地区是全市的政治、经济、文化、商业中心，更是全市的最优质教育和医疗资源集中地区，对全市流动人口具有天然的集聚效应。市政府巧妙运用主城区规划，从苍梧一期开始，主城区重心不断东移，打造出巨龙路沿线和新海两个高房价聚集区域，成功拉高整个新浦地区房价。在房价上涨过程中，商业综合体和学区起到了画龙点睛的作用，新海地区主打“万达广场”牌，而实验中学苍梧校区和苍梧小学西校区地块则是学区房“代表作品”。传统“两河”中间和西区地块房价受到东区引领，取决于“比价”效应，不具有独立性。
2、海州地区。借助于“并区”和“新海一体化”两大概念，海州主城区成功东移，实现和新浦主城区的完美融合。围绕区政府等行政事业单位为中心，成功打造海州新城区，在新区打造过程中：不断优化孔望山周围的自然环境，并借助于学区东移，化工搬迁，公园和商业建设实现老城区的凤凰涅槃，在城区对接同时，房价也顺利对接。而海州老城区则相对尴尬，穿梭在以中大街为主线的老城区周围，发现基本都是“老街坊，老邻居”为主的中老年人为主，不好的一面是人气渐渐淡去，但也会多出几分祥和、宁静。老城区房价的相对低迷，也为低收入群体保留一块可以安身的地方。其实，老海州是连云港文化的根，全连云港人都不应遗忘此地。
3、东海县。东海的房价高居“四县区”首位的原因是多方面的，一方面，不同于其他三个县区，东海地处西部，是连云港主城区的水源地，所以不允许设立高污染的“石化、化工”类企业，这造成东海的政府财政相对比较乏力，但也是东海人的福气，避免环境的污染，适宜人居。由于缺乏重化工等传统工业，东海的经济结构偏重于轻工业和商业，以水晶、旅游、鲜切花、果蔬种植、加工为主的经济结构容易“藏富于民”，这是东海房价高涨的主要原因；还有，相对于其他三县区，东海人相对比较留恋县城，选择在县城工作、经商、上学和就医，而东海的教育和医疗配套也相对较好，容易留住人，带来东海房价领跑四县区。
4、连云区。作为东部城区，连云区的房价处于洼地，原因有几点：首先是学区和医疗配套较新海主城区明显滞后，特别是学区——小学有墟沟小学在，尚可，但初中和高中资源简直天差地别，这往往是墟沟人口西进的直接原因；再者，新城的开发，拉开了墟沟城区的格局，但短期内“超大”型楼盘同时放量，增加供给，让市场承接力显得不足，供大于求，房价欲振乏力；还有，现有的很多大型工业项目对于当地和外来人口也不能起到“加分”的作用。。。。。。
5、赣榆区。作为“县级区”，并入城区后，房价较之前有所提振，但总体上仍旧相对低位，原因包括：一，人口外流严重，赣榆人的特点是要么外地，要么市区（墟沟外来人口中相当一部分是赣榆人，万达很多店，除了老板，伙计都是赣榆口音），不愿意固守县城，这跟地方人的性格特点有关；石化和钢铁行业对于地方财政提供较大贡献，但对于老百姓的收入贡献并不明显，同时环境的负面影响也不容忽视；好在赣榆优质教育资源历来是赣榆人津津乐道的亮点，对于留住当地人具有一定的吸引力，赣榆新城区的最高房价就离不开“学区”的贡献。
6、灌云县。2016-2017年市区的这波房价上涨过程中，曾经出现某楼盘整栋楼被灌云“老乡”们集中订购的情况，而且有数据显示，在新浦购房人群中，外地人占一半，其中“灌云占20%，赣榆略超10%，东海接近10%，灌南5%左右，非连云港当地5%左右”，这就直接解释了灌云县城房价相对低迷的人流原因。灌云人拿到拆迁补偿的第一时间就是到新浦买房。这有多方面因素：经济上依赖沿海的重化工，但风向转变时，味道一直飘到县城。。。。。。教育、医疗相对的欠发达。。。。。。好在现任地方政府意识到不足，及时打造了大伊山，伊甸园等改善地方环境和形象的旅游项目，吸引了一些人气，对稳定地方房价，避免“鹤岗”现象起到了正面作用。
7、灌南县。灌南县城距离新浦和淮安差不多远，但周末在淮安万达碰到灌南老乡的概率比在新浦万达高。如果搞一次全县人民投票，相信很多灌南人选择淮安。事实上也是这样，很多灌南人的教育、医疗。。。。。。等日常事务都愿意去淮安。本来人口基数最少。同时，经济基础相对落后，依赖沿海化工，但近在咫尺的响水事件让江苏省政府做了相应产业政策调整，后续经济和财政不得不重新谋划。优质教育和医疗资源相对缺乏也不能提供相应支撑。房价现状说明一切。
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