那些房产类型是不能转让的？

晓丹勇士

    进行房地产转让，转让当事人签订书面转让合同;房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格;房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内做出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理;房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估;房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费;房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。因此，购房者在意图购置房地产时，需要对购买标的物进行审查，属于以下类型的房地产依法是不能转让的：

一、以出让方式取得土地使用权的，不符合《房地产管理法》规定的有关条件。

    在我国，根据《房地产管理法》的规定，以出让方式取得房地产的，转让房地产时，应当符合下列条件：1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；2、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

    但应注意，一旦该房产已正式建成交付，根据《城市房地产转让管理规定》第10条规定：“转让时房屋已建成的，还应当持有房屋所有权证书”，即已经建成交付但仍未取得所有权证书的房屋暂时不可以进行装让，需要取得该房产的所有权证书后才可以转让。

二、以划拨方式取得土地使用权的，不符合《房地产管理法》有关规定的。

    将划拨方式取得的土地使用权投入市场，是我国房地产发展中的一项主要政策变化。由于划拨是国家根据国民经济建设需要无偿划给土地使用者使用的，由此有意见认为不应允许其进入房地产交易市场；并依照国家有关规定交纳土地使用权出让金。转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院有关规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或做其他处理。

三、司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其他方式限制房地产权利的。

   受到依法限制的房地产权利，已不是完整意义上的房地产权利。如果准其进入市场流通，不仅违反了房地产转让的一般原理，而且容易引发矛盾和纠纷，不利于相对人合法权益的保护。另外，不仅是对房屋权利的限制将影响到房屋的转让，对房屋占有范围内土地使用权的权利限制，也将影响其上的房屋的转让。

四、依法收回土地使用权的。

   房产和地产具有不可分性。佛山法律顾问罗光飞如果某地块的土地使用权已被依法收回，其上建设的房屋自然就不能再进行转让。超过出让合同约定的动工开发期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必须的前期工作造成动工开发迟延的除外。

五、共有房地产，未经其他共有人书面同意的。

   《民法通则》规定，财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为共同共有和按份共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利、承担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。共有房地产的所有权人按照法律规定，对房地产享有共同的权利，承担共同的义务。在转让共有房产时，如果未经其他共有人同意，不得转让，因为这样就会侵犯其他共有人的合法权益。

六、房地产权属有争议的。

   转让是对某一财产具有所有权，从而享有处分权的典型体现。如果某一房产权属方面有争议，即无法确定房产的所有权人，自然也无法行使相应的处分权，则不可进行转让。这一方面是保护权属争议人的合法权益不会因他人的擅自转让而受到损害，同时也是对有意受让该房产一方权益的保护。

七、未依法登记领取权属证书的。

   房地产是一项特殊的商品，其权利的获得需要经过政府相关部门的登记确认，其权利的体现就是获得权属证书，也只有获得了权属证书的房地产，才是国家政府予于确认的财产，才具有其存在的合法性和价值。

八、法律、法规规定禁止转让的其他情形