你所不知的房地产大黑幕 老百姓成最卑微牺牲品(2)

一生飘泊

不幸的是，这种可怕的规则却在中国的房地产市场中广泛大规模运作，而且到目前为止没有被普通投资者识破：中国的地产商在开盘之前，都会弄一个内部认购，超过一半以上的房子都被内部认购掉。这样的过程其实就是开发商找人向银行贷款买房，本质是自己卖给自己，但也是变相把楼盘以市价卖给银行。只要产权一变换，银行的钱就全进到开发商的腰包了。而真正想买房的老百姓，基本都告诉你全部卖掉了，制造“饥饿营销”。然后过几天告诉你说有人退房，把内部认购的房子高价转移到老百姓手里，钞票再一次进入地产商的腰包。而老百姓还庆幸好不容易买到房子，殊不知自己成了高风险的接盘者。银行更是成了冤大头。
　　大家一定问，这样的循环规则为什么在国外比较难实现呢？最最关键的是国外地产商搞内部认购的难度很大，因为国外银行不一定愿意贷款给开发商找的那些内部认购的人。
　　而在中国，内部认购却能轻松实现，为什么？中国的地产商能与银行内部人员出现大量的勾结串通，而银行内部人员当然不是希望为银行赚钱，换句话说或是中国的地产商在养着他们。而如果银行成了冤大头，亏损最后还是由老百姓买单。
　　这一切组成了第一层内推力：只要你盖好了房子，你就不愁卖不出去房子。
　　中国房地产的第二层内推力是：只要你买到了地，你就不愁盖不了房子。
　　不要以为一定要有大资金才能做地产商，中国地产商大部分一开始都是空手套白狼，关系比资金重要的多，地才是一切的根本，只要跟政府关系好，拿到了地，自然会有银行自觉地爬过来放贷——谁都知道房地产行业油水大。甚至最严重的时候，政府卖地收取的土地转让金，都是以银行贷款的形式交还，连这都不是开发商自掏腰包。
　　而其后，更是各种无中生有的好戏。因为咱们中国有预售制度，没盖好房子前开发商可以卖房提前拿到销售款。就算是没拿到销售款，楼盘修建中的费用也可以由承包商垫付。
　　中央政府也确实想过要改变这种现状，比如土地必须竞标拍卖，土地出让金要靠本金等等。尽管关系不再是房地产巨轮转动的关键，资金是关键，然而，初期大环境下已经造出了数不尽的央企房地产业航母——到了这个阶段，房地产行业已经过于巨大，任何修整边幅式的改革，都已经无法再起到作用。